Grundschuld Eintragen Kosten

Aspekt 1 von Grundschuld Eintragen Kosten: Zusammensetzung der Gebühren

Die Grundschuld Eintragen Kosten bestehen im Regelfall aus zwei Hauptblöcken: den Notarkosten für die Grundschuldbestellung und den Grundbuchgebühren für die Eintragung. Beide Positionen werden anhand des Grundschuldwerts berechnet. Wird ein Darlehen über 280.000 Euro durch eine Grundschuld in gleicher Höhe abgesichert, bildet dieser Betrag den maßgeblichen Geschäftswert.

Das Notariat erstellt beziehungsweise beurkundet die Grundschuldbestellungsurkunde. Darin werden unter anderem der Gläubiger, der Grundschuldbetrag, die Grundschuldzinsen und mögliche Nebenleistungen festgehalten. Häufig enthält die Urkunde außerdem eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Dadurch kann die Bank ihre Ansprüche im Sicherungsfall durchsetzen, ohne zuvor ein langwieriges Klageverfahren führen zu müssen.

Nach der Beurkundung reicht das Notariat den Antrag beim zuständigen Grundbuchamt ein. Dieses prüft die Unterlagen und trägt die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs ein. Erst mit dieser Eintragung entsteht das dingliche Sicherungsrecht. Welche einzelnen Schritte dabei anfallen, erläutert der Überblick zur Grundschuldbestellung: Kosten und Ablauf.

Neben den Grundgebühren können Dokumentenpauschalen, Porto, Registerabfragen und Kosten für beglaubigte Abschriften hinzukommen. Auf notarielle Leistungen fällt grundsätzlich Umsatzsteuer an; Gebühren des Grundbuchamts werden dagegen nicht mit Umsatzsteuer belastet. Wird die Grundschuld nicht neu eingetragen, sondern von einem bisherigen Kreditinstitut an eine neue Bank abgetreten, können die Kosten deutlich niedriger ausfallen. Voraussetzung ist, dass beide Institute die Abtretung akzeptieren und Rang sowie Sicherungsumfang zur neuen Finanzierung passen.

Aspekt 3 von Grundschuld Eintragen Kosten: Beispielrechnung nach Geschäftswert

Für eine realistische Einordnung der Grundschuld Eintragen Kosten hilft eine Modellrechnung. Die folgende Tabelle verwendet ausgewählte Gebührenwerte aus der Gebührentabelle B des GNotKG. Angenommen werden jeweils eine 1,0-Gebühr für die notarielle Grundschuldbestellung und eine 1,0-Gebühr für die Eintragung durch das Grundbuchamt. Auf die Notargebühr werden 19 Prozent Umsatzsteuer gerechnet; Auslagen, Beglaubigungen und zusätzliche Tätigkeiten bleiben unberücksichtigt.

Die Berechnung zeigt, dass sich die Kosten nicht linear mit dem Grundschuldwert erhöhen. Grund dafür ist das Stufensystem des GNotKG: Innerhalb einer Wertstufe gilt derselbe Tabellenwert; erst beim Überschreiten der nächsten Schwelle steigt die Gebühr. Eine Grundschuld von 200.000 Euro verursacht nach diesem vereinfachten Modell beispielsweise knapp 953 Euro, während bei 500.000 Euro etwas mehr als 2.047 Euro anfallen.

In der Praxis liegt die Rechnung meist höher. Hinzukommen können Entgelte für Ausdrucke, elektronische Übermittlungen, Grundbucheinsichten, Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten oder eine erforderliche Unterschriftsbeglaubigung. Auch eine Finanzierungsgrundschuld mit besonderen Erklärungen der Eigentümer kann weitere Gebührentatbestände auslösen.

Bei einem Immobilienkauf ist außerdem zwischen der Grundschuldbestellung und der Eigentumsumschreibung zu unterscheiden. Notarielle Kosten für Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumswechsel sind eigenständige Positionen. Wer lediglich pauschal mit „Notar- und Grundbuchkosten“ kalkuliert, riskiert daher eine zu niedrige Liquiditätsreserve. Eine saubere Finanzierungsaufstellung weist Kaufvertragskosten, Grundschuldgebühren, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklercourtage getrennt aus.

Aspekt 5 von Grundschuld Eintragen Kosten

Im Regelfall trägt der Darlehensnehmer beziehungsweise Grundstückseigentümer die Kosten der Grundschuldbestellung. Das folgt meist aus dem Darlehensvertrag und der Sicherungsabrede mit der Bank. Beim Immobilienkauf bezahlt somit typischerweise der Käufer die notarielle Bestellung und die Eintragung des neuen Grundpfandrechts. Der Verkäufer trägt dagegen regelmäßig die Aufwendungen, die für die Löschung seiner nicht übernommenen Belastungen erforderlich sind.

Diese Trennung sollte bereits im Kaufvertrag eindeutig festgehalten werden. Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld des Verkäufers eingetragen, fordert der beurkundende Notar bei dessen Bank die Löschungsunterlagen an. Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, häufig verbunden mit einer Treuhandauflage: Ein Teil des Kaufpreises wird unmittelbar an den bisherigen Kreditgeber gezahlt. Erst danach darf die alte Belastung gelöscht oder zur Löschung gebracht werden.

Eine bestehende Grundschuld muss allerdings nicht zwingend verschwinden. Mit Zustimmung der beteiligten Banken kann sie an den neuen Kreditgeber abgetreten oder vom Käufer übernommen werden. Eine Grundschuldabtretung kann günstiger sein als Löschung und vollständige Neueintragung. Ob sie sich tatsächlich rechnet, hängt vom Grundschuldbetrag, vom Rang, von den Bedingungen der bisherigen Urkunde und von den Anforderungen der finanzierenden Bank ab. Nicht jede ältere Grundschuld erfüllt die aktuellen Sicherungsvorgaben.

Besondere Aufmerksamkeit verlangt die Briefgrundschuld. Ist ein Grundschuldbrief ausgestellt worden, muss dieser für Abtretung oder Löschung vorliegen. Ein verlorener Brief kann ein gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich machen, das mehrere Monate dauert und weitere Kosten verursacht. Bei einer Buchgrundschuld besteht dieses Risiko nicht, weil das Recht ausschließlich aus dem Grundbuch hervorgeht.

Wer verschiedene Finanzierungsvarianten beurteilt, sollte Gebühren, Zinssatz und Rückzahlungsverlauf gemeinsam betrachten. Ein günstigerer Eintragungsvorgang gleicht keinen langfristig teuren Kredit aus. Hilfreich ist daher ein nachvollziehbarer Tilgungsplan bei der Baufinanzierung, der Restschuld, Zinsanteil und Sondertilgungen über die gesamte Laufzeit sichtbar macht.

Aspekt 7 von Grundschuld Eintragen Kosten

Neben der Gebührenhöhe beeinflusst der Zeitpunkt der Bestellung den Ablauf einer Baufinanzierung. Die Bank zahlt das Darlehen üblicherweise erst aus, wenn ihre Sicherheit den vereinbarten Rang erhalten hat oder der Notar eine geeignete Bestätigung über die ranggerechte Eintragung abgeben kann. Zwischen Beurkundung, Antragstellung und endgültigem Grundbuchvollzug können je nach Auslastung des Grundbuchamts mehrere Wochen liegen.

Beim Immobilienkauf koordiniert der Notar die Grundschuld häufig parallel zur Eigentumsumschreibung. Obwohl der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch nicht als Eigentümer eingetragen ist, kann er die Grundschuld aufgrund einer im Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht bestellen. Diese Vollmacht ist regelmäßig eingeschränkt: Das Grundpfandrecht darf nur der Finanzierung des Kaufpreises dienen, und Auszahlungen müssen an den Verkäufer oder dessen Gläubiger fließen. Dadurch wird verhindert, dass das Grundstück vor Eigentumsübergang für sachfremde Kredite haftet.

Zeitdruck kann mittelbar teuer werden. Verzögert sich die Eintragung und endet währenddessen die bereitstellungszinsfreie Zeit, berechnet die Bank Bereitstellungszinsen. Bei einem noch nicht abgerufenen Darlehen von 300.000 Euro und einem Bereitstellungszins von 0,25 Prozent pro Monat entstehen monatlich 750 Euro. Dieser Betrag liegt schnell über den eigentlichen Gebühren einer Grundschuldbestellung. Auch vertragliche Verzugsfolgen bei verspäteter Kaufpreiszahlung sind möglich.

Eine frühzeitige Abstimmung reduziert dieses Risiko. Sobald Finanzierungszusage, Grundschuldformular der Bank und Kaufvertragsentwurf vorliegen, kann das Notariat prüfen, ob Rang, Gläubigerbezeichnung und Vollmachten zusammenpassen. Änderungen sollten vor der Beurkundung erfolgen. Werden sie erst nach Unterzeichnung erkannt, sind Ergänzungsurkunden oder neue Grundbuchanträge denkbar.

Nach vollständiger Darlehenstilgung bleibt die Grundschuld zunächst bestehen. Eigentümer können sie löschen lassen, für eine Anschlussfinanzierung nutzen oder als Eigentümergrundschuld fortführen. Eine vorschnelle Löschung verursacht Gebühren und nimmt finanzielle Flexibilität. Vor der Entscheidung sind deshalb die Wahrscheinlichkeit weiterer Investitionen, der geplante Verkauf und mögliche Anforderungen künftiger Kreditgeber zu prüfen.

Fazit

Die Grundschuld Eintragen Kosten setzen sich vor allem aus den gesetzlich geregelten Gebühren für die notarielle Beurkundung oder Beglaubigung und die Eintragung beim Grundbuchamt zusammen. Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich der einzutragende Grundschuldbetrag. Die Gebühren unterscheiden sich daher nicht durch frei ausgehandelte Notarpreise, sondern durch Umfang und Gestaltung des Vorgangs. Zusätzliche Ausgaben können durch eine Grundschuldbestellungsurkunde, eine Rangänderung, nachträgliche Korrekturen oder eine spätere Löschung entstehen.

Für eine belastbare Kalkulation müssen Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten getrennt ausgewiesen werden. Neben Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und den Kosten der Eigentumsumschreibung benötigt die Bestellung der Banksicherheit einen eigenen Budgetposten. Als grober Orientierungswert werden häufig etwa 0,8 bis 1,0 Prozent des Grundschuldbetrags angesetzt. Verbindlich ist jedoch nur die Berechnung anhand des GNotKG und der tatsächlich erforderlichen Amtshandlungen.

Ebenso entscheidend ist der Zeitfaktor. Fehlen Unterlagen oder stimmen Darlehensvertrag, Urkunde und Grundbuchantrag nicht überein, kann sich die Auszahlung des Darlehens verzögern. Unter Umständen entstehen dann zusätzliche Bereitstellungszinsen. Wie solche Belastungen begrenzt werden können, zeigt der Beitrag Wie Bereitstellungszinsen Ihre Baufinanzierung verteuern und was Sie dagegen tun können.

Die Grundschuld Eintragen Kosten lassen sich somit am besten kontrollieren, wenn Grundschuldbetrag, Rang, Verwendungszweck und spätere Nutzung frühzeitig abgestimmt werden. Nach der Tilgung sollte zudem nicht automatisch die Löschung erfolgen: Eine Abtretung oder Wiederverwendung kann wirtschaftlich sinnvoller sein. Lassen Sie sich deshalb vor der Beurkundung eine konkrete Gebührenberechnung erstellen und prüfen Sie gemeinsam mit Bank und Notariat, welche Gestaltung langfristig zu Ihrer Finanzierung passt.